Chi phí sửa nhà trọn gói tại TP.HCM phức tạp hơn xây mới rất nhiều. Không thể áp đơn giá theo m² sàn như xây mới – chi phí cải tạo phụ thuộc hoàn toàn vào mức độ xuống cấp thực tế của kết cấu cũ, khối lượng phá dỡ và chủng loại vật liệu hoàn thiện được lựa chọn.
Hơn 80% công trình sửa nhà tự phát tại TP.HCM gặp tình trạng phát sinh chi phí từ 20 đến 50% so với dự tính ban đầu. Nguyên nhân chính là thiếu bảng bóc tách khối lượng chi tiết (BOQ) và hợp đồng khoán vo không rõ quy cách vật tư. Bảng dự toán minh bạch, chi tiết từng hạng mục là công cụ duy nhất giúp chủ nhà kiểm soát ngân sách và tránh tranh chấp trong quá trình thi công.
1. Dự Toán Chi Phí Hạng Mục Thô Cải Tạo
Phần thô khi sửa nhà bao gồm các công tác đập phá, di dời, gia cố chịu lực và xây chèn kết cấu mới. Đây là hạng mục nặng nhọc, đòi hỏi tính toán kỹ thuật cao để không làm ảnh hưởng đến công trình liền kề.
1.1 Phá Dỡ Và Chuẩn Bị Mặt Bằng
- Đập phá tường gạch (dày 10 đến 20cm) dao động từ 45.000 đến 80.000 đồng/m² – đã bao gồm nhân công và thu gom rác xây dựng ra khỏi công trình.
- Đục bỏ gạch nền, gạch ốp tường cũ: từ 35.000 đến 55.000 đồng/m². Tháo dỡ trần thạch cao cũ: từ 25.000 đến 40.000 đồng/m².
Lưu ý quan trọng: nhà trong hẻm sâu dưới 2m tại TP.HCM không thể đưa xe tải vào đổ vật liệu. Toàn bộ cát, đá, xi măng phải trung chuyển bằng xe ba gác hoặc vác bộ. Nếu điều khoản này không được ghi rõ trong hợp đồng, nhà thầu sẽ tính phát sinh phí vận chuyển thủ công rất cao khi vào thực tế thi công.
1.2 Xây Thô Và Đổ Bê Tông Gia Cố
- Xây tường gạch ống (gạch Tuynel Bình Dương/Đồng Nai): tường dày 10cm từ 140.000 đến 175.000 đồng/m², tường dày 20cm từ 270.000 đến 320.000 đồng/m² – bao gồm vật tư và nhân công thô.
- Tô trát tường (trong và ngoài nhà): từ 45.000 đến 70.000 đồng/m², sử dụng cát mịn và xi măng Hà Tiên/INSEE mác 75. Cán nền xi măng chuẩn bị ốp lát: từ 50.000 đến 85.000 đồng/m² tùy độ dày lớp vữa láng.
- Đổ bê tông sàn gác lửng / sàn giả bằng tấm Cemboard chịu lực: trọn gói khung sắt chịu lực và tấm sợi xi măng từ 1.200.000 đến 1.600.000 đồng/m².
2. Dự Toán Chi Phí Hạng Mục Hoàn Thiện Chi Tiết
Hạng mục hoàn thiện quyết định trực tiếp đến diện mạo kiến trúc và trải nghiệm sống. Chi phí biến động rất lớn tùy vào phân khúc vật tư mà chủ nhà lựa chọn.
2.1 Ốp Lát Gạch Và Đá Trang Trí
Nhân công và vật tư phụ lát gạch nền (không bao gồm giá gạch): từ 80.000 đến 120.000 đồng/m².
Giá vật tư gạch theo phân khúc: phổ thông (Đồng Tâm, Viglacera 60x60cm) từ 180.000 đến 260.000 đồng/m². Cao cấp (gạch bóng kiếng toàn phần, gạch nhập khẩu Ấn Độ 80x80cm) từ 320.000 đến 550.000 đồng/m². Đá hoa cương cầu thang / mặt bếp: từ 800.000 đến 2.200.000 đồng/m² tùy loại đá Granite tự nhiên hay đá thạch anh nhân tạo.
2.2 Sơn Nước Nội Ngoại Thất
Giá sơn trọn gói bao gồm bả matit 2 lớp + sơn lót 1 lớp + sơn phủ màu 2 lớp:
Dòng sơn kinh tế (Maxilite, Jotun Jotaplast): 45.000 đến 60.000 đồng/m². Dòng sơn cao cấp lau chùi hiệu quả (Dulux Inspire, Jotun Essence): 65.000 đến 90.000 đồng/m². Dòng sơn ngoại thất siêu cấp chống thấm (Dulux Weathershield, Jotun Jotashield): 95.000 đến 130.000 đồng/m².
2.3 Trần Thạch Cao Và Vách Ngăn
Trần thạch cao chìm phẳng / giật cấp: từ 160.000 đến 215.000 đồng/m² – sử dụng khung xương Vĩnh Tường và tấm Gyproc 9mm tiêu chuẩn. Trần thạch cao siêu chống ẩm (nhà vệ sinh, bếp): từ 220.000 đến 245.000 đồng/m².
2.4 Hệ Thống Điện Nước Âm Tường (MEP Cải Tạo)
Thi công mới hệ thống điện (luồn ống ghen bảo vệ, dây Cadivi): từ 90.000 đến 140.000 đồng/mét tới. Hệ thống cấp thoát nước (ống PPR chịu nhiệt cho đường nước nóng/lạnh): tính theo số lượng hộp kỹ thuật và thiết bị vệ sinh lắp đặt.
3. Gia Cố Móng Và Khung Xương Khi Sửa Chữa Nâng Tầng Nhà Phố
Nâng tầng là hạng mục cải tạo phức tạp nhất trong sửa chữa nhà phố. Gia tăng thêm 1 đến 2 tầng đồng nghĩa với việc đặt lên hệ kết cấu cũ một khối lượng tải trọng cực lớn. Nếu không thực hiện khảo sát địa chất và gia cố hệ móng, khung xương đúng tiêu chuẩn, công trình rất dễ xảy ra lún sụt không đều, xé nứt tường, thậm chí đổ sập hệ thống mái bên trên.
3.1 Khảo Sát Hiện Trạng Và Kiểm Tra Sức Chịu Tải Của Kết Cấu Cũ
- Khoan thăm dò đáy móng: xác định hệ móng cũ là móng đơn, móng băng hay móng cọc, cao độ đáy móng và trạng thái lớp đất nền bên dưới.
- Kiểm tra cường độ bê tông: sử dụng súng bật nẩy kết hợp khoan rút lõi bê tông để kiểm định mác bê tông của hệ cột, dầm, đà kiềng hiện hữu. Xác định rõ có đủ điều kiện chịu tải thêm tầng hay không trước khi lên dự toán.
- Đo đạc tiết diện và cốt thép ngầm: sử dụng máy quét cốt thép chuyên dụng để xác định đường kính, số lượng và khoảng cách các thanh thép bố trí bên trong cột, dầm hiện tại.
3.2 Giải Pháp Gia Cố Nền Móng Đạt Tiêu Chuẩn Kết Cấu
Mở rộng tiết diện móng (đúc bù móng): áp dụng khi móng cũ là móng đơn hoặc móng băng nhưng đất nền tương đối ổn định. Thợ đào mở rộng hố móng, đục tỉa bê tông cũ để lộ cốt thép, khoan cấy thêm thép neo bằng hóa chất chuyên dụng (Ramset Epcon G5 hoặc Hilti RE 500), sau đó đan lưới thép mới và đổ bê tông mác cao để tăng diện tích truyền tải trọng xuống đất.
Gia cố bằng cọc ép thủy lực tiết diện nhỏ (cọc neo): giải pháp tối ưu cho nhà phố trong hẻm sâu tại TP.HCM – không thể mang máy ép cọc tải lớn vào mặt bằng. Sử dụng cọc bê tông cốt thép tiết diện nhỏ (200x200mm hoặc cọc ống thép), dùng chính tải trọng của ngôi nhà cũ làm đối trọng kết hợp kích thủy lực để ép cọc sâu xuống lòng đất cho đến khi đạt lực kháng thiết kế.
3.3 Kỹ Thuật Gia Cố Hệ Khung Xương – Cột, Dầm, Đà Kiềng
Khi nâng thêm tầng, toàn bộ hệ thống cột và dầm từ tầng trệt trở lên phải chịu lực nén và lực uốn tăng gấp đôi. Có 3 phương pháp gia cố chính:
- Gia cố tăng tiết diện cột (áo cột bê tông cốt thép): đục bỏ lớp vữa trát bên ngoài cột cũ, đánh rỉ sét phần cốt thép lộ ra, khoan cấy thép đai và thép dọc bổ sung, sau đó đổ bê tông tự chảy cường độ cao hoặc bơm vữa không co ngót SikaGrout bao bọc xung quanh cột cũ. Phương pháp này tăng đường kính cột và khả năng chống lực nén trục đứng.
- Gia cố cột bằng sợi carbon (CFRP): giải pháp cho không gian cần tiết kiệm diện tích, không muốn làm cột to ra. Quét keo epoxy và quấn các lớp màng sợi carbon siêu chịu lực xung quanh thân cột – sợi carbon có cường độ chịu kéo gấp nhiều lần sắt thép, bó chặt kết cấu bê tông cũ và ngăn chặn nứt vỡ khi chịu tải lớn.
- Gia cố dầm bằng hệ thép hình (thép chữ I, chữ H): tại các vị trí dầm bị võng hoặc cần gánh thêm sàn tầng trên, ốp chặt thanh thép hình chịu lực vào đáy dầm hoặc hai bên hông dầm bê tông cũ, cố định bằng bu-lông nở cường độ cao hóa chất để chia sẻ lực uốn.
3.4 Vật Liệu Nhẹ Giảm Tải Trọng Cho Tầng Lầu Mới
Để hạn chế phải gia cố móng quá nặng nề, xu hướng nâng tầng hiện nay ưu tiên vật liệu nhẹ:
- Gạch AAC (bê tông nhẹ khí chưng áp) hoặc tấm Panel ALC: thay thế hoàn toàn gạch tuynel đất nung truyền thống. Giảm đến 1/3 trọng lượng tường nhưng vẫn đảm bảo cách âm và chống cháy vượt trội.
- Sàn giả bằng tấm Cemboard (tấm xi măng sợi): thay vì đổ sàn bê tông cốt thép dày 10 đến 12cm nặng nề, dùng hệ khung sắt hộp chịu lực và lợp tấm Cemboard dày 16 đến 18mm. Giải pháp này giảm tải trọng sàn lên tới 60% so với sàn bê tông truyền thống.
- Vách ngăn thạch cao và trần chìm chống ẩm: tối ưu hóa vách ngăn chia phòng bằng hệ thạch cao khung xương Vĩnh Tường – giảm áp lực cục bộ lên các dầm sàn bên dưới.
4. Bảng Báo Giá Dự Toán Sửa Nhà Trọn Gói Mới Nhất 2026
Giá dưới đây chưa bao gồm VAT 10%. Áp dụng tại TP.HCM và Bình Dương. Báo giá chính xác được cung cấp sau khi khảo sát thực tế.
4.1 Bảng Giá Hạng Mục Phá Dỡ Và Chuẩn Bị Mặt Bằng
| Hạng mục phá dỡ | Đơn vị | Giá tham khảo (đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Đập phá tường gạch dày 10cm | m² | 45.000 – 60.000 | Bao gồm thu gom rác |
| Đập phá tường gạch dày 20cm | m² | 65.000 – 80.000 | Bao gồm thu gom rác |
| Đục bỏ gạch nền, gạch ốp tường cũ | m² | 35.000 – 55.000 | Chưa bao gồm vận chuyển |
| Tháo dỡ trần thạch cao cũ | m² | 25.000 – 40.000 | Chưa bao gồm vận chuyển |
| Vận chuyển phế liệu vào hẻm dưới 2m | chuyến | 300.000 – 600.000 | Phải ghi rõ trong hợp đồng |
4.2 Bảng Giá Hạng Mục Xây Thô Và Bê Tông
| Hạng mục xây thô | Đơn vị | Giá tham khảo (đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Xây tường gạch ống dày 10cm | m² | 140.000 – 175.000 | Gạch Tuynel, vật tư + nhân công |
| Xây tường gạch ống dày 20cm | m² | 270.000 – 320.000 | Gạch Tuynel, vật tư + nhân công |
| Tô trát tường trong nhà | m² | 45.000 – 60.000 | Cát mịn + xi măng mác 75 |
| Tô trát tường ngoài nhà | m² | 55.000 – 70.000 | Cát mịn + xi măng mác 75 |
| Cán nền xi măng chuẩn bị ốp lát | m² | 50.000 – 85.000 | Tùy độ dày lớp vữa láng |
| Sàn giả Cemboard (khung sắt + tấm xi măng sợi) | m² | 1.200.000 – 1.600.000 | Giảm tải 60% so với sàn bê tông |
4.3 Bảng Giá Hạng Mục Hoàn Thiện
| Hạng mục hoàn thiện | Đơn vị | Giá tham khảo (đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Nhân công + vật tư phụ lát gạch nền | m² | 80.000 – 120.000 | Chưa bao gồm giá gạch |
| Gạch nền phổ thông (Đồng Tâm, Viglacera 60×60) | m² | 180.000 – 260.000 | Giá vật tư tại kho |
| Gạch cao cấp bóng kiếng, nhập khẩu 80×80 | m² | 320.000 – 550.000 | Giá vật tư tại kho |
| Đá hoa cương cầu thang / mặt bếp | m² | 800.000 – 2.200.000 | Granite tự nhiên hoặc đá thạch anh |
| Sơn nội thất dòng kinh tế (Maxilite, Jotaplast) | m² | 45.000 – 60.000 | Bả 2 lớp + lót 1 lớp + phủ 2 lớp |
| Sơn nội thất cao cấp (Dulux Inspire, Jotun Essence) | m² | 65.000 – 90.000 | Bả 2 lớp + lót 1 lớp + phủ 2 lớp |
| Sơn ngoại thất chống thấm cao cấp | m² | 95.000 – 130.000 | Dulux Weathershield / Jotun Jotashield |
| Trần thạch cao phẳng / giật cấp tiêu chuẩn | m² | 160.000 – 215.000 | Khung Vĩnh Tường + tấm Gyproc 9mm |
| Trần thạch cao chống ẩm (bếp, vệ sinh) | m² | 220.000 – 245.000 | Tấm chống ẩm chuyên dụng |
| Hệ thống điện mới luồn ống ghen (dây Cadivi) | mét tới | 90.000 – 140.000 | Bao gồm ống ghen bảo vệ |
4.4 Bảng Giá Gia Cố Móng Và Khung Xương Nâng Tầng
| Hạng mục gia cố | Đơn vị | Giá tham khảo (đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Khoan thăm dò và kiểm định kết cấu cũ | công trình | 3.500.000 – 8.000.000 | Bắt buộc trước khi nâng tầng |
| Mở rộng tiết diện móng (đúc bù móng) | m³ bê tông | 5.500.000 – 9.000.000 | Bao gồm coffa, cốt thép, bê tông mác cao |
| Ép cọc thủy lực tiết diện nhỏ (cọc neo) | mét dài cọc | 900.000 – 1.500.000 | Phù hợp nhà trong hẻm sâu |
| Gia cố tăng tiết diện cột (áo cột bê tông) | cột | 4.500.000 – 9.500.000 | Tùy tiết diện và chiều cao cột |
| Gia cố cột bằng sợi carbon CFRP | mét dài cột | 2.800.000 – 5.500.000 | Không làm cột to ra, tiết kiệm diện tích |
| Gia cố dầm bằng hệ thép hình chữ I, chữ H | mét dài dầm | 2.200.000 – 4.800.000 | Tùy khẩu độ và tải trọng dầm |
| Khoan cấy thép neo hóa chất (Ramset/Hilti) | lỗ khoan | 180.000 – 350.000 | Tùy đường kính và chiều sâu |
4.5 Bảng Tổng Hợp Chi Phí Sửa Nhà Theo Quy Mô
| Quy mô sửa chữa | Hạng mục chính | Chi phí ước tính | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Sửa chữa nhẹ – hoàn thiện lại | Sơn, lát gạch, trần thạch cao | 15.000.000 – 40.000.000 | Nhà cấp 4, 40–60m² |
| Sửa chữa vừa – cải tạo một phần | Phá dỡ + xây thô + hoàn thiện | 45.000.000 – 120.000.000 | Nhà cấp 4, 60–100m² |
| Sửa chữa lớn – cải tạo toàn diện | Phá dỡ + thô + hoàn thiện + điện nước | 120.000.000 – 280.000.000 | Nhà phố 2–3 tầng |
| Nâng tầng + gia cố móng | Gia cố kết cấu + nâng 1 tầng | 180.000.000 – 450.000.000 | Tùy diện tích và mức độ gia cố |
Tất cả mức giá trên chưa bao gồm VAT 10% và quỹ dự phòng bắt buộc 10 đến 15% tổng giá trị hợp đồng. Báo giá chính xác được cung cấp sau khi khảo sát thực tế và bóc tách khối lượng chi tiết (BOQ).
Nếu công trình cần xử lý sụt lún hoặc nứt tường kèm theo, hãy tham khảo thêm bài sửa chữa sụt lún, nứt tường và nâng cấp không gian sống để lên dự toán tổng thể trước khi khởi công.
Hình ảnh thi công thực tế tại KIÊN HIỆP PHÁT:
5. 4 Điểm Lưu Ý Kỹ Thuật Để Tránh Phát Sinh Chi Phí Khi Sửa Nhà
5.1 Kiểm Tra Kỹ Tường Chịu Lực Trước Khi Phá Dỡ
Nhiều chủ nhà muốn đập thông tường để làm không gian mở nhưng không biết đó là tường chịu lực. Đập phá sai kỹ thuật sẽ làm nứt sàn tầng trên, buộc phải tốn thêm hàng chục triệu đồng để gia cố dầm thép thay thế. Kỹ thuật viên bắt buộc phải kiểm tra bản vẽ kết cấu cũ hoặc khoan thăm dò trước khi lên dự toán phá dỡ.
5.2 Ghi Rõ Phương Án Vận Chuyển Vật Tư Vào Hợp Đồng
Nhà trong hẻm sâu dưới 2m tại TP.HCM không thể đưa xe tải vào. Nếu điều khoản vận chuyển không được ghi rõ trong hợp đồng ngay từ đầu, nhà thầu sẽ tính phát sinh phí vận chuyển thủ công rất cao khi thực tế thi công.
5.3 Bóc Tách Chi Tiết Khối Lượng – Không Nhận Thầu Khoán Vo
Tuyệt đối không ký hợp đồng sửa nhà theo kiểu khoán vo. Hợp đồng bắt buộc phải có phụ lục bóc tách cụ thể: xây bao nhiêu m² tường, sơn bao nhiêu m², dây điện hãng gì, độ dày bao nhiêu. Sự mập mờ về khối lượng và quy cách vật tư là kẽ hở lớn nhất dẫn đến nhà thầu bớt xén chất lượng hoặc đòi tăng tiền giữa chừng.
5.4 Dự Phòng Ngân Sách Bắt Buộc Từ 10 Đến 15%
Khi sửa chữa nhà cũ, có những lỗi kỹ thuật chỉ khi đục tường, lột nền ra mới phát hiện được – hộp kỹ thuật nước bị mục rỉ ngầm, dầm bê tông bị võng nứt ẩn bên trong lớp vữa. Chủ nhà luôn phải chuẩn bị quỹ dự phòng độc lập từ 10 đến 15% tổng giá trị dự toán để xử lý các vấn đề phát sinh bất khả kháng này mà không bị động về tài chính.
6. Vì Sao Nên Chọn Kiên Hiệp Phát Để Sửa Nhà Trọn Gói?
Kiên Hiệp Phát là đơn vị chuyên sửa chữa nhà trọn gói tại TP.HCM và Bình Dương với hơn 10 năm kinh nghiệm và hơn 1.000 công trình đã hoàn thành – từ sửa nhà cấp 4 đơn giản đến cải tạo nâng tầng nhà phố phức tạp.
6.1 Bóc Tách BOQ Chi Tiết – Không Khoán Vo, Không Phát Sinh
Mỗi hợp đồng của Kiên Hiệp Phát kèm theo phụ lục bóc tách khối lượng chi tiết từng hạng mục: từng m² xây, từng m² sơn, từng mét dây điện với quy cách cụ thể. Không có điều khoản mơ hồ. Giá khóa trong 30 ngày từ ngày báo giá.
6.2 Kỹ Sư Kết Cấu Trực Tiếp Khảo Sát Trước Khi Báo Giá
Không báo giá qua điện thoại hay từ ảnh chụp. Kỹ sư kết cấu đến tận công trình đo đạc, kiểm tra tường chịu lực, đánh giá hiện trạng kết cấu và lên phương án phù hợp nhất với ngân sách thực tế của chủ nhà.
6.3 Vật Tư Đúng Quy Cách Ghi Trong Hợp Đồng – Không Thay Thế
Vật liệu thực tế đưa vào công trình phải khớp 100% với quy cách ghi trong hợp đồng. Khách hàng có quyền kiểm tra chứng từ vật tư bất kỳ lúc nào trong quá trình thi công. Không dùng hàng thay thế kém chất lượng để bù chi phí.
6.4 Bảo Hành Rõ Ràng – Hỗ Trợ Trong 24 Giờ
Bảo hành 3 năm với hạng mục gia cố kết cấu và móng. Bảo hành 2 năm với hạng mục hoàn thiện. Bảo trì miễn phí 12 tháng đầu sau bàn giao. Xử lý sự cố trong vòng 24 giờ tại TP.HCM và Bình Dương.
7. Liên Hệ Báo Giá – Khảo Sát Miễn Phí
CÔNG TY TNHH KIÊN HIỆP PHÁT
Đại diện pháp luật: Ông Hồ Nghĩa Hiệp
MST: 2902227845
Cơ sở 1 – TP. Hồ Chí Minh:
224/7/9 Đường Ung Văn Khiêm, Phường 25, Quận Bình Thạnh, TP.HCM
Điện thoại/Zalo: 0965 667 191 (Mr. Hiệp)
Cơ sở 2 – Bình Dương:
349/26 Đường Nguyễn Tri Phương, KP Nhị Đồng 2, Phường Dĩ An, TP. Dĩ An, Tỉnh Bình Dương
Điện thoại/Zalo: 0933 944 648 (Mr. Thỏa)
Email: kienhiepphat.xd@gmail.com